株式会社コーセーアールイー

３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社コーセーアールイー）及び連結子会社３社（株式会社アールメンテナンス、みらい保証株式会社、株式会社コーセーアセットプラン）で構成されており、ファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業を主な業務としております。 ファミリーマンション販売事業は、福岡都市圏を中心に首都圏、九州各県の中核市において、資産運用型マンション販売事業は、賃貸需要の高い福岡市中心部において、「理想の住まいづくり」の理念のもと、高品質を追求した分譲マンション「グランフォーレ」シリーズの企画・開発・販売を行っております。 なお、ファミリーマンション販売事業には、戸建及び中古ファミリーマンション販売を含み、資産運用型マンション販売事業には、中古資産運用型マンション販売を含んでおります。 不動産賃貸管理事業は、主として当社グループが販売した資産運用型マンションの賃貸管理を受託するほか、自社所有ビルの賃貸業を行っております。 ビルメンテナンス事業は、株式会社アールメンテナンスにより、主に当社グループが福岡都市圏で供給するファミリーマンション及び資産運用型マンションの管理事務や点検・保守等のアフターサービスを受託しております。 以上の状況を事業系統図によって示すと次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業） （不動産賃貸管理事業）（注）自社所有ビルの賃貸を行う場合は、当社が入居者と賃貸借契約を締結し、直接賃料収入を得ております。 （ビルメンテナンス事業）

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社グループは、適正な利益水準を保持しつつ、資産価値の高いマンションを継続して供給し、堅実な成長を果たすことを目的として、2024年１月期から2026年１月期までの３ヶ年に係る中期経営計画を策定いたしました。 当該中期経営計画における経営方針は次のとおりであります。① ファミリーマンションの仕入においては、九州・首都圏において慎重に仕入を行い、収益を確保できるプロジェクトを着実に推進する。また、顧客ニーズにマッチした仕様をきめ細やかに行い、仕入原価を吸収した価格設定をした上でなお、顧客に訴求する高付加価値の物件供給を行う。② 資産運用型マンションにおいては、販売商品の多様化に対応する販売力の強化を図るとともに、将来に向けた顧客利益を最優先にする営業を行い、同時に当社のブランド評価が高まるような長期的な顧客拡大に注力する。③ 不動産賃貸管理事業においては、自社管理物件も含めた管理戸数を増加させ、かつ流出を防ぐ。賃貸募集の早期完了及び空室率3％台の維持に努める。④ ビルメンテナンス事業においては、工事請負案件の増加に努め、増加する管理物件に対応して人材を増強し、サービス品質の向上を図るとともに、適正な管理料の確保に努める。⑤ 自己資本を有効活用し、株主価値の向上に努める。⑥ コンプライアンスを徹底し、拡大してきた業容や組織を管理できるよう企業統治改革を行い、フレキシブルでサステナブルな企業経営を目指し、経営資源の選択と集中を実践する。⑦ コーポレート・ガバナンス基準、内部統制基本方針等の実効的な運用に努める。⑧ 著しい環境変化に対応できる柔軟な経営幹部を育成し、従業員満足度を高め、持続可能な人的資本経営を磨き上げ、総合不動産業としてのビジネスにも果敢に挑戦する企業を目指す。⑨ 当該中期経営計画における計画値と実績値（単位 百万円） 2024年１月期2025年１月期2026年１月期計画値（注1）実績値計画値（注1）実績値計画値（注1）予想値（注2）売 上 高10,78010,16210,8007,64811,00010,310営 業 利 益1,5001,6181,1003211,060507経 常 利 益1,6701,8291,1805011,080584親会社株主に帰属する当期純利益1,1401,262800341730380（注）1.計画値は、2023年３月13日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。 2.予想値は、2025年３月13日時点で当社グループが判断した数値であり、同日付けで公表しております。 （2）経営環境 当社グループが属する分譲マンション業界においては、金利が上昇傾向にあり、住宅ローン金利の上昇に加え、事業資金の調達コストの上昇が懸念されます。また、地価・建築コストの上昇が続いていることからも、マンション価格は値上がりせざるを得ず、市場のニーズに合ったマンションの企画はより難しくなると考えられます。 ファミリーマンション販売事業においては、核家族化が進み、消費者のライフスタイルが変化する一方、仕入れコストの増加によるマンション価格の値上がりや金利の上昇に伴う住宅取得費用の負担増を余儀なくされており、コンパクトマンションのような仕様やより慎重な価格設定を行う必要があります。 資産運用型マンション販売事業においては、人口が増加している福岡市での賃貸需要は依然として高く、賃料も上昇傾向にあり、資産運用型マンションへの投資価値の優位性が維持されているものの、仕入原価が高騰し、賃貸価格と販売価格とのバランスが難しく、市況に応じた価格の設定が必要です。 金融機関からの資金調達においては、良好な環境が続くものと考えられますが、金利の上昇によるプロジェクトの経費増加が懸念されます。今後は調達方法の多様化も検討しつつ、効率的な資金管理に取り組み、金融引き締め、利上げ等の環境変化へのリスクコントロールが必要となります。（3）優先的に対処すべき課題 ファミリーマンションの企画・開発においては、土地が高騰している福岡都市圏にこだわらず、より広域にリサーチし、立地条件を厳選して、事業用地の仕入を行います。また、首都圏においても安定した開発を目指します。 資産運用型マンションの企画・開発においては、福岡都市圏の賃料は上昇傾向にありますが、建築費は高騰を続けており、マンション価格への転嫁の判断が難しいため、無理な仕入は行わず、市場動向や賃貸需要を踏まえ、開発エリア選定をより柔軟に検討し、継続して用地確保に努めます。 ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売においては、「顧客利益の重視」と「コンプライアンス優先」の営業姿勢を基本とし、今後の競合激化と販売価格の値上げや金利の上昇に備え、人材育成に取り組みます。 組織に関しては、ＤＸ化の推進により、情報管理等の業務の「見える化」を進め、ムリ・ムダを排除し、課題は迅速に解決し、生産性の向上に取り組みます。また、人材の多様化を図り、能力と適性を発揮できる職場を整備します。社員の学び直し(リスキリング)を支援する等、新しいことに果敢にチャレンジする企業風土の醸成を図るとともに、成果は個人に還元し、更なる成長へのモチベーションを育み、中長期的な企業の成長につなげる好循環を目指します。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。① 法的規制等について 当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により法的規制を受けております。事業を営むに当たり必要な免許の取消、更新欠格・登録失効、あるいは、関係法規の新設・改廃があった場合、当社グループの事業の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。区 分免許・登録等の区分免許・登録等の内容取消事由有効期間交付者（免許番号）当 社宅地建物取引業者免許宅地建物取引業の遂行宅地建物取引業法 第66条2021年６月22日～2026年６月21日国土交通大臣(4)第7271号㈱アールメンテナンスマンション管理業者登録マンション管理業の遂行マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条2024年５月８日～2029年５月７日国土交通大臣(4)第093537号② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の基本構造部分について、供給事業者に対する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。当社は、十分な設計技術・建築技術を有する設計事務所及び建設会社に業務を委託するとともに、設計段階から建設工事過程の重要な時点において、独自に検査・確認し、品質管理に万全を期しております。また、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（2009年10月施行）に基づき、新規物件については住宅瑕疵担保保険に加入しております。しかしながら、保険未加入物件の瑕疵担保責任が発生した場合や、保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。③ 事業用地の仕入れについて 当社は、事業基盤である福岡都市圏を中心に、不動産業者、建設会社、設計事務所及び金融機関等のネットワークを活用し、迅速な意思決定により、事業効率に優れた用地を取得してまいりました。しかしながら、地価の上昇や、用地取得の競合等からその取得が困難になった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚した場合や、売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合は、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。④ 資金調達について 当社グループは、事業用地の取得資金及び建設費用等を、主として金融機関からの借入により調達しておりますが、各金融機関との関係強化を図るとともに、公募増資、社債発行、他社との共同事業など、資金調達の円滑化、多様化に努めてまいりました。しかしながら、金融情勢の悪化等により、当社の資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑤ 建設工事の外注について 当社は、マンションの建設については、プロジェクトごとに建設会社の施工能力、施工実績、財務内容等を慎重に勘案した上で、工事請負契約を締結しております。また、当社の建築管理担当者（１級建築施工管理技士）が、工程会議への出席、監理報告書の確認を行い、施工品質、設計・施工監理状況を監督し、建設工事の工程管理及び品質管理に万全を期しております。 しかしながら、想定外の建築コストの上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等の問題が発生した場合、プロジェクトの開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、物件完成後、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 金利の上昇について 当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業においては、引き続きプロジェクト開発案件の拡大を図ることから、総資産に占める有利子負債の比率が高い水準で推移することが想定されますが、今後の市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息等の増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。区 分2023年１月期（連結）2024年１月期（連結）2025年１月期（連結）有利子負債残高（Ａ）（千円）4,306,1773,025,2915,125,040総資産額（Ｂ）（千円）15,476,17514,676,24117,021,767有利子負債依存度（％）（Ａ／Ｂ）27.820.630.1売上高（千円）10,995,72310,162,8587,648,834営業利益（Ｃ）（千円）1,630,8701,618,095321,826支払利息（Ｄ）（千円）110,92056,17857,029（Ｄ／Ｃ）（％）6.83.517.7 また、市場金利の上昇に伴ってローン金利が上昇した場合、住宅ローン等を利用する顧客の購買力が低下するため、販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑦ 近隣住民の反対運動について 当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討した上、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。 しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑧ 個人情報の管理について 当社グループは、既存顧客・契約見込客等の個人情報を保有しており、個人情報保護法に基づくプライバシーポリシーを制定し、個人情報を含む各種書類管理の徹底、電子的データのセキュリティ管理に努めております。また、2016年１月の個人番号（マイナンバー）制度導入に伴い、取引先・役職員の個人番号情報の取扱いについて、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に基づき、厳格な管理体制を構築しております。これらの個人情報等の取扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償請求による費用発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑨ 事業エリアについて 当社グループは、福岡都市圏を中心に事業を展開し、当該地域に経営資源を集中することにより、効率的な事業運営を行ってまいりました。このことから、当社グループの業績は、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また、当社グループが資産運用型マンションを供給する福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等による規制が制定され、ワンルームマンションにおける管理人室の設置、駐車・駐輪施設の設置等が義務付けられております。当社は、プロジェクト開発にあたり、これらの規制に適切に対応してまいりましたが、今後の規制変更等により対応が困難となった場合、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。 なお、当社グループは、業容の拡大及び事業エリア集中によるリスクの回避を目的とし、ファミリーマンション販売事業において、引き続き首都圏及び九州各県の中核市における事業展開に取り組んでまいります。しかしながら、競合激化により、当初期待した収益を確保できない場合や安定した事業運営ができない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩ 在庫リスクについて 当社グループは、中期的な経済展望に基づき、事業用地の仕入れ、マンションの企画・販売を行い、物件の早期完売に努めております。しかしながら、建築コストの上昇、急激な景気の悪化、金利の上昇、住宅関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となり、著しい完成在庫の増加やプロジェクトの遅延が発生した場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑪ 資産運用型マンションの販売について 顧客の資産運用型マンション経営においては、賃貸入居率の悪化、家賃相場の下落による賃貸収入の低下及び金利上昇による返済負担の増加等のリスクが発生する可能性があります。当社グループは、これらのリスクを十分に事前説明するとともに、不動産賃貸管理請負契約に基づき、顧客のマンション経営をサポートしてまいりましたが、今後、当該リスクの増大やローン審査の厳格化等により、顧客の購買力が低下した場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、資産運用型マンションが、投資商品の側面を有することから、その販売方法について法的規制等が強化され、その対応に期間や費用を著しく要する場合、資産運用型マンションの販売計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。⑫ ファミリーマンションの引渡し時期による業績の変動について ファミリーマンション販売事業においては、売上高を計上する基準である顧客への物件引渡し時期が、物件の完成時期に集中するため、年度毎、四半期毎の業績は大きく変動する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には、この業績の時期的偏重について留意する必要があります。また、天災や不測の事態等により、完成時期の著しい遅延が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ［四半期毎のファミリーマンション販売事業の売上高の推移 （単位 千円）］ 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期合 計2023年１月期（連結）526,905221,085344,5255,065,4976,158,0142024年１月期（連結）964,953138,38486,7161,894,2023,084,2582025年１月期（連結）70,0451,494,115177,4171,911,0903,652,668

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要などの影響により緩やかに回復しているものの、世界的な物価上昇や地政学的リスクの影響で海外景気の下振れが国内の景気を下押しするリスクとなるなど、依然として先行きは不透明な状況です。 当社グループが属する分譲マンション業界においては、地価の高止まりに加え、建築資材の値上がりと人手不足により、建築コストは急騰しており、住宅ローン金利の上昇による住宅取得費用の値上がりも懸念されることから、顧客のマンション購入可能価格とのミスマッチが生じないよう、開発に十分な検討が必要となります。 このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。 この結果、売上高 7,648,834千円（前期比24.7％減）、営業利益 321,826千円（前期比80.1％減）、経常利益 501,134千円（前期比72.6％減）、親会社株主に帰属する当期純利益 341,114千円（前期比73.0％減)となりました。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。（ファミリーマンション販売事業） 福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ百道三丁目レジデンス）、福岡県春日市で１棟（グランフォーレ春日原駅前レジデンス）、鹿児島県鹿児島市の１棟（グランフォーレ高見馬場）を完成させ、前期繰越在庫を含む77戸（前期は78戸）を引渡しました。また、福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ西新ナチュリア）、鹿児島県鹿児島市で１棟（グランフォーレ天文館プライム）の販売を開始したほか、前述の完成した３棟に加え山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）、栃木県小山市で１棟（グランフォーレ小山城山町）の販売を継続し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高 3,652,668千円（前期比18.4％増）となり、セグメント利益 128,179千円（前期比48.7％減）となりました。（資産運用型マンション販売事業） 当連結会計年度において完成する物件がなかったため、2024年１月17日公表の「販売用不動産「ジェノヴィア綾瀬Ⅱ」60戸の取得のお知らせ」に記載の物件の引渡しを開始し、前期繰越在庫を含む124戸（前期は396戸）を引渡しました。この結果、売上高 2,292,241千円（前期比64.0％減）、セグメント利益 16,339千円（前期比99.0％減）となりました。なお、前期比の変動は、2022年３月７日公表の「販売用不動産の売却に関するお知らせ」に記載のとおり、前期において販売用不動産（グランフォーレ博多ウォーターフロント）247戸を売却したことによるものであります。（不動産賃貸管理事業） 当連結会計年度は資産運用型マンション新規物件の完成がなく、物件の売却等に伴う管理会社の変更により、管理戸数は3,502戸（前期は3,572戸）となり、売上高 324,364千円（前期比4.1％減）、セグメント利益 63,833千円（前期比29.0％減）となりました。（ビルメンテナンス事業） マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高 344,036千円（前期比7.8％増）、セグメント利益 55,257千円（前期比10.4％増）となりました。（その他の事業） 不動産売買の仲介業に加え、事業用地（福岡市）の売却を行い、売上高 1,035,523千円（前期比2,048.7％増）、セグメント利益 442,461千円（前期比1,354.5％増）となりました。② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ 260,714千円減少し、4,239,252千円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果使用した資金は 1,136,820千円（前期は1,218,081千円の獲得）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益が 501,134千円となったものの、棚卸資産の増加額が 1,692,852千円となったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果使用した資金は 842,871千円（前期は 897,423千円の獲得）となりました。これは主として、固定資産の取得による支出 858,265千円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果獲得した資金は 1,718,977千円（前期は1,654,476千円の使用）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗及び固定資産の取得に伴い、長期借入金の返済による支出 1,354,056千円、短期借入金の減少額 893,000千円となったものの、長期借入れによる収入が 4,341,000千円となったことによるものであります。③ 生産、受注及び販売の実績a. 生産実績 該当事項はありません。b. 契約実績 当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日)期中契約高年度末契約残高戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業683,364,839152.7291,282,17481.1資産運用型マンション販売事業1162,274,78794.714273,43480.2合計1845,639,626122.5431,555,60880.9（注）不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。 c. 販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日）戸数（戸）金額（千円）前年同期比（％）ファミリーマンション販売事業773,652,668118.4資産運用型マンション販売事業1242,292,24136.0不動産賃貸管理事業 324,36495.9ビルメンテナンス事業 344,036107.8報告セグメント計2016,613,31065.4その他の事業 1,035,5232,148.7合計2017,648,83475.3（注）1．セグメント間の取引については相殺消去しております。2．その他の事業は、仲介業及び事業用地売却が含まれております。3．最近２連結会計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 前連結会計年度（自 2023年２月１日至 2024年１月31日）当連結会計年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）クリスタルレジデンス特定目的会社3,999,79339.4－－（注）当連結会計年度の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、当該割合が10％未満であるため、記載を省略しております。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a. 当連結会計年度の財政状態の分析 当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ 2,345,526千円増加し 17,021,767千円となりました。これは主として、物流倉庫取得により土地が 852,727千円増加し、開発の進捗に伴い販売用不動産が1,627,442千円増加したことによるものであります。 当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ 2,368,968千円増加し、6,755,927千円となりました。これは主として、完成物件の引渡しに伴い、短期借入金が 892,000千円減少したものの、電子記録債務が 428,835千円増加し、プロジェクトの進捗や物流倉庫取得に伴い長期借入金が 2,599,273千円増加したことによるものであります。 当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ 23,441千円減少し 10,265,840千円となりました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益及び剰余金の配当によるものであります。b. 当連結会計年度の経営成績の分析 「４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。c. 経営成績に重要な影響を与える要因について 「３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。d. 資本の財源及び資金の流動性についての分析「４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。 2023年１月期2024年１月期2025年１月期自己資本比率（％）60.369.760.0時価ベースの自己資本比率（％）50.169.139.1キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）146.2248.4△450.8インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）26.621.7△19.9（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト削減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。e. 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針 ⑨」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。 ② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）【セグメント情報】１．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社グループは、事業目的又は販売・サービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「ファミリーマンション販売事業」、「資産運用型マンション販売事業」、「不動産賃貸管理事業」、「ビルメンテナンス事業」の４つに集約し、それぞれ専門組織を構成して事業活動を展開していることから、これらを報告セグメントとしております。 各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。 報告セグメント 事業内容 ファミリーマンション販売事業 ファミリーマンションの企画・販売 資産運用型マンション販売事業 資産運用型マンションの企画・販売 不動産賃貸管理事業 資産運用型マンション等の賃貸管理及び賃貸 ビルメンテナンス事業 マンション等の管理及びメンテナンス ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。 報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報前連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） （単位：千円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ ファミリーマンション販売事業資産運用型マンション販売事業不動産賃貸管理事業ビルメンテナンス事業計売上高 顧客との契約から生じる収益3,084,2586,373,032238,225319,05710,014,57348,19310,062,766－10,062,766その他の収益（注）4－－100,091－100,091－100,091－100,091外部顧客への売上高3,084,2586,373,032338,317319,05710,114,66548,19310,162,858－10,162,858セグメント間の内部売上高又は振替高－－－13,60413,604－13,604△13,604－計3,084,2586,373,032338,317332,66110,128,26948,19310,176,463△13,60410,162,858セグメント利益249,9011,584,25689,88150,0491,974,08830,4202,004,509△386,4131,618,095セグメント資産6,914,6161,627,576730,488202,6029,475,284－9,475,2845,200,95614,676,241セグメント負債3,110,723203,281379,39733,8323,727,233－3,727,233659,7254,386,959その他の項目 減価償却費－－5,6161775,793－5,79313,04818,841有形固定資産及び無形固定資産の増加額－－88,098－88,098－88,09863988,737 （注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業を含んでおります。 2．調整額は以下のとおりであります。 （1）セグメント利益の調整額△386,413千円には、セグメント間取引消去△1,230千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△385,183千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。 （3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 （4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。 当連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日） （単位：千円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ ファミリーマンション販売事業資産運用型マンション販売事業不動産賃貸管理事業ビルメンテナンス事業計売上高 顧客との契約から生じる収益3,652,6682,292,241216,978344,0366,505,9241,035,5237,541,448－7,541,448その他の収益（注）4－－107,386－107,386－107,386－107,386外部顧客への売上高3,652,6682,292,241324,364344,0366,613,3101,035,5237,648,834－7,648,834セグメント間の内部売上高又は振替高－－1527,45527,470－27,470△27,470－計3,652,6682,292,241324,380371,4916,640,7811,035,5237,676,305△27,4707,648,834セグメント利益128,17916,33963,83355,257263,610442,461706,071△384,245321,826セグメント資産7,910,9312,326,7841,601,092238,04912,076,858－12,076,8584,944,90917,021,767セグメント負債5,011,083626,849712,39135,1386,385,462－6,385,462370,4646,755,927その他の項目 減価償却費1911376,1671776,673－6,67326,77033,444有形固定資産及び無形固定資産の増加額245－935,173996936,415－936,4159,599946,014 （注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業及び事業用地売却を含んでおります。 2．調整額は以下のとおりであります。 （1）セグメント利益の調整額△384,245千円には、セグメント間取引消去△361千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△383,883千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。 （3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 （4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。 【関連情報】前連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。(2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。３．主要な顧客ごとの情報 (単位：千円)顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメントクリスタルレジデンス特定目的会社3,999,793資産運用型マンション販売事業 当連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日）１．製品及びサービスごとの情報 製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。(2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。３．主要な顧客ごとの情報 連結損益計算書の売上高の10%以上を占める顧客が存在しないため、記載を省略しております。【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】前連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日） 該当事項はありません。【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】前連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日） 報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため、記載を省略しております。【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】前連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日） 該当事項はありません。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社グループは「理想のすまいへ飽くなき挑戦」という経営理念を掲げ、マンション開発に取り組んでおります。マンションの開発は、お客様の住生活を充実させるだけでなく、街並みを変え、地域社会を活性化し、当社グループと連携する様々な事業者の経済活動を刺激するプロジェクトと考えており、住宅事業に係るＣＳＲの充実が会社の持続可能性の向上に不可欠であると考えております。また、気候変動などの地球環境問題への配慮、人権の尊重、従業員の健康・労働環境への配慮や公正・適切な処遇、取引先との公正・適正な取引、自然災害等への危機管理など、サステナビリティを巡る課題への対応は、リスクの減少のみならず収益機会にもつながる重要な経営課題であると認識しております。中長期的な企業価値の向上の観点から、これらの課題に積極的・能動的に取り組むよう検討を深め、課題解決に努めております。(1）サステナビリティ全般に関する考え方及び取組①ガバナンス 当社グループでは、経営理念に立脚し、コーポレート・ガバナンスと同様の統制及び手続にてサステナビリティについても対応しております。具体的には取締役会及び監査等委員会を月１回以上開催し、サステナビリティ対応を含む経営の意思決定プロセスの監視機能と業務執行の適正性を確保しております。取締役会では、議長を取締役社長（代表取締役）である諸藤敏一が務めており、会社の業務の執行状況及びその重要な事項についての報告を受け、審議を行い、業務執行の監督をしております。そのほかに、取締役会で決定された経営方針に基づき、経営会議を原則として週１回開催しており、機動的に業務執行を行う体制をとっております。今後は、サステナビリティを巡る課題解決のため、サステナビリティ委員会等の設置を含め検討してまいります。②リスク管理 当社グループではサステナビリティに関する課題も含めて、発生したリスクまたは予見されるリスク及び機会については、リスク管理規程に定めるリスク検討委員会において分析と識別を行い、再発防止策又は予防策を策定し取締役会に報告します。リスクの検証及び対策を講じる際には、必要に応じて顧問弁護士、公認会計士等の外部専門家の助言を受けて対応する体制をとっております。(2）人的資本・多様性への取組①戦略 当社グループは企業価値の向上を目指して、人材の多様化を図り、能力と適性を発揮できる職場を整備し、人材育成及び社内環境の整備に努めてまいります。人材育成に関して、社員の学び直し(リスキリング)を支援する等、新しいことに果敢にチャレンジする企業風土の醸成を図るとともに、成果は個人に還元し、更なる成長へのモチベーションを育み、中長期的な企業の成長につなげる好循環を目指します。さらに、ＤＸ化の推進により生産性の向上に取り組みます。 当社グループの取り組みは以下のとおりです。（人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する取り組み） 人材育成・従業員エンゲージメントの向上 ・外部講習会・研修受講支援 ・宅地建物取引士等の資格取得者への資格手当の支給 ・全役職員向けコンプライアンス研修の実施 ・優秀者や顕著な功績を上げた社員の表彰制度 ・永年勤続表彰制度（10年・20年・30年） 社内環境整備 ・有給休暇取得の推奨（半日単位での取得可） ・子育て支援（育児休業、時短勤務、時間外労働の免除、各種祝い金） ・介護支援（介護休業、時短勤務、労働免除） ・ＤＸ化の推進 ・奨学金返還支援制度②指標及び目標 当社グループは、年齢、性別、国籍等を問わず採用を行っており、人材の多様性の確保に努めておりますが、現時点で属性に基づく具体的な指標は設定しておりません。今後、取締役会において人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の策定に向けた議論を行い、必要に応じて指標及び目標の開示を検討してまいります。

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社は、経営の効率性、透明性、健全性、公正性の向上を図り、株主や投資家をはじめとして、顧客、従業員、取引先、金融機関等のステークホルダーの立場に立って企業価値を最大化することをコーポレート・ガバナンスの基本的な方針としております。 また、当社は、法令等や社会ルールを遵守することが企業の重要な社会的責任であることを認識し、事業運営に際しては、宅地建物取引業法をはじめとする各種法令・規制を遵守するほか、不公正な取引の防止、反社会的勢力の排除、資産の保全等、企業倫理のあり方について「コーセーアールイー行動規範」を定め、全役職員に対し、コンプライアンスの周知徹底を図っております。① 企業統治の体制a．企業統治の体制の概要 当社は、取締役会、監査等委員会及び会計監査人を置き、企業統治の基本体制としております。取締役会及び監査等委員会は月１回以上開催され、経営の意思決定プロセスの監視機能と業務執行の適正性を確保しております。 会社の機関・内部統制の関係は、次の図のとおりであります。 当社の取締役会、経営会議、監査等委員会及び指名・報酬諮問委員会の構成員は以下のとおりです。 なお、議長、委員長には◎を記載しております。役職名氏名取締役会経営会議監査等委員会指名・報酬諮問委員会取締役社長(代表取締役)諸藤 敏一◎◎－〇専務取締役営業本部長 兼アセットマネジメント営業部長山本 健〇〇－－取締役レジデンシャル営業部長西川 孝之〇〇－－取締役事業部長國分 正剛〇〇－－取締役管理部長土橋 一仁〇〇－－社外取締役(監査等委員)井手 森生〇－〇〇社外取締役(監査等委員)柳澤 賢二〇－◎◎社外取締役(監査等委員)森川 康朗〇－〇〇b．当該体制を採用する理由 当社の取締役会は、業務執行取締役５名と監査等委員である取締役３名で構成され、重要な業務執行の決定を業務執行取締役全員で構成する経営会議に委任して機動的な業務執行を可能とするとともに、経営会議に委任していない重要事項を決定するほか、事業概況の月次報告並びに経営会議決議事項の報告を受け、経営計画の遂行状況の確認及び業務執行の適正性の監督を行っております。 また、当社の監査等委員会は、社外取締役３名で構成され、常勤の監査等委員を選定していないものの、会計監査人、内部監査室及び監査等委員会の補助者と連携を図り、会社グループの内部統制システムを通じて、充分な情報収集及び的確な監査業務を行っております。 これらのことから、当該体制は、当社グループの業容に最適な企業統治体制であるものと判断しております。c．内部統制システムの整備の状況 当社は、監査等委員会設置会社への移行に伴い、取締役会において内部統制システムの整備に関する基本方針を決議いたしました。その内容は以下のとおりであります。（監査等委員会の補助体制）ア．監査等委員会は、その職務の補助を担当する使用人（以下、補助者という。）に対し、監査等委員会の事務及び会社グループの情報収集等を指示する。補助者はその指示内容について守秘義務を負い、取締役（監査等委員であるものを除く。）の指揮命令を受けない。イ．監査等委員会は、内部監査担当に対し、その監査業務に必要な調査等を指示する。内部監査担当はその指示内容について守秘義務を負い、取締役社長の指揮命令を受けない。ウ．監査等委員会は、前述の者のほか必要に応じ、補助者の設置を会社に要請することができる。（監査等委員会の補助者の独立性）ア．監査等委員会の補助者及び内部監査担当の採用、異動、懲戒及び人事考課は監査等委員会の同意を得て行う。イ．会社グループの取締役及び従業員は監査等委員会の補助者の業務遂行に対して協力し一切の制約を行わない。（監査等委員会への報告体制）ア．会社グループの取締役及び従業員は、監査等委員会又は監査等委員会が選定した監査等委員から、業務執行に関する事項について報告を求められたとき、速やかにかつ正確に報告する。イ．会社グループの取締役及び従業員は、業務又は財務の状況に重要な影響を与えるおそれのある事項を発見したとき、直ちにその旨と内容を、監査等委員会又は監査等委員会が選定した監査等委員に報告する。ウ．監査等委員会又は監査等委員会が選定した監査等委員に報告した者は、リスク管理規程に定める内部通報制度に基づき、いかなる不利益も受けない。 （監査の実効性の確保）ア．監査等委員会又は監査等委員会が選定した監査等委員は、取締役社長と定期的に会合し、経営方針、対処すべき課題、事業等のリスク、監査のための体制整備、監査上の重要な事項について、意見交換を行う。イ．監査等委員会は、定期的に内部監査担当を出席させ、内部監査の実施結果を報告させる。ウ．監査等委員会規程に定める監査等委員会の職務の執行に係る費用は、会社が負担する。（指名・報酬諮問委員会の体制）当社は、取締役会の諮問機関として「指名・報酬諮問委員会」を設置する。委員構成は、社外取締役３名、社内取締役1名（社外取締役が過半数）とし、委員長は、独立社外取締役が務めている。指名・報酬諮問委員会の目的は、取締役の指名及び取締役の個人別の報酬等について審議することにより、社外取締役の知見及び助言を活かすとともに、取締役の指名及び取締役の個人別の報酬等の決定に関する手続の客観性及び透明性を確保し、取締役会の監督機能を向上させ、コーポレート・ガバナンス機能の更なる充実を図る。（情報の管理体制） 取締役の職務の執行状況に係る取締役会議事録、経営会議議事録、稟議書、関連資料等は、法令及び文書取扱規程に基づき作成、保存するとともに、取締役、会計監査人、内部監査担当及び監査等委員会の補助者は、随時これらを閲覧できる。（リスク管理体制）ア．会社グループで発生したリスク又は予見されるリスクについては、リスク管理規程に定めるリスク検討委員会において分析と識別を行い、再発防止策又は予防策を策定し取締役会に報告するとともに、その実施を求める。イ．会社は、有事の際の事業継続に備え、会社グループの取締役及び従業員に対し、事業継続（ＢＣＰ）マニュアルを整備し、必要に応じて適切な見直しを図る。（業務執行の妥当性の確保）ア．取締役会は、会社グループの中期経営計画及び年間活動計画を決定する。また、毎月１回以上開催し、取締役社長から、子会社を含む月次の事業概況報告のほか、経営会議決議事項の報告を受け、その進捗状況を確認する。イ．取締役社長は、原則毎週１回、経営会議を開催し、取締役会に委任された事項を決議するほか、職務権限規程に基づく事項を協議して決定する。監査等委員は、経営会議に参加して決議及び協議の状況を確認できる。ウ．各部門は、業務分掌規程及び職務権限規程に基づいて効率的に業務を遂行し、営業会議、企画会議等に業務執行取締役全員が出席して、その遂行状況を確認する。（コンプライアンス体制）ア．会社グループの取締役及び従業員は、経営理念「理想の住まいへ飽くなき挑戦」のもと、コーセーアールイー行動規範及びコンプライアンスマニュアルに基づいて行動する。管理部は、子会社も含め、定期的に及び必要に応じて臨時に、コンプライアンスに関する啓蒙・教育研修を実施する。イ．内部監査担当は、会社グループの業務遂行におけるコンプライアンスの状況の監査を定期的に行い、取締役社長及び監査等委員会に報告する。ウ．会社グループの従業員は、法令・定款等に違反する事実を発見した場合、内部通報制度を利用して、コンプライアンス担当取締役及び監査等委員会に、その旨と内容を直接通報できる。また、管理部は、コンプライアンス研修等において、当該制度の周知を図る。エ．会社グループは、反社会的勢力への対応マニュアルを運用し、反社会的勢力との関係を一切遮断する。継続取引先については定期に、新たな取引先については都度、可能な限りの調査を行うとともに、警察、暴力追放運動センター、弁護士等の外部専門機関との連携を保持する。（会社グループの管理体制）ア．子会社の取締役社長は、毎月、会社の関係会社管理担当取締役に事業概況報告を行う。イ．会社グループとしてのリスク管理体制及びコンプライアンス体制（前述）により、子会社の業務の適正性を確保する。管理部長は、関係会社管理規程に基づいて子会社の統括的な管理を行うとともに、子会社の会計状況を定期的に監督する。内部監査担当は、定期的に業務の適正性に係る内部監査を実施し、会社の取締役社長、管理部長及び監査等委員会に報告する。ウ．取締役会は、会社グループの財務報告に係る内部統制実施基準を事業年度毎に制定する。内部監査担当は、当該基準に基づいて監査を行い、会社の取締役社長及び監査等委員会に報告する。d．リスク管理体制の整備の状況 「c．内部統制システムの整備の状況（リスク管理体制）」に記載のとおりであります。なお、リスクの検証及び対策を講じる際には、必要に応じて顧問弁護士、公認会計士等の外部専門家の助言を受けております。e．子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況 「c．内部統制システムの整備の状況（会社グループの管理体制）」に記載のとおりであります。f．責任限定契約の内容の概要 当社は、本書提出日において、監査等委員である取締役３名及び会計監査人 有限責任監査法人トーマツと、当社定款の定めにより、会社法第423条第１項の賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、監査等委員である取締役及び会計監査人が当社から受け又は受けるべき財産上の利益の額の事業年度ごとの合計額のうち最も高い額に二を乗じた額であります。g．役員等賠償責任保険契約の内容の概要 当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しております。当該保険契約の被保険者の範囲は当社グループの全役員であり、被保険者は保険料を負担しておりません。当該保険契約により被保険者の職務執行に起因して保険期間中に損害賠償請求された場合の損害賠償金及び争訟費用等の損害が填補されることとなります。ただし、被保険者の職務の執行の適正性が損なわれないようにするため、公序良俗に反する行為の場合には填補の対象としないこととしております。また、次回更新時には同内容で、これを更新する予定であります。h．取締役会、経営会議及び指名・報酬諮問委員会の活動状況（取締役会） 取締役会の議長は取締役社長（代表取締役）である諸藤敏一が務めております。取締役会は毎月１回以上開催し、会社の業務の執行状況及びその重要な事項を取締役社長またはその業務を担当する取締役が報告いたします。また、取締役会が定款に基づき経営会議へ委任した重要な業務執行については、取締役会へ報告いたします。 当事業年度においては、経営会議に委任した重要な業務執行の決議事項の報告、月次決算・四半期決算、予算等年度実施計画、中期経営計画、取締役の選定、株主総会へ提出する議案の決定、子会社の取得に関する事項など、経営に関する重要事項等を審議いたしました。役職名氏名取締役会出席状況取締役社長(代表取締役)諸藤 敏一14／15回専務取締役営業本部長 兼アセットマネジメント営業部長山本 健15／15回取締役レジデンシャル営業部長西川 孝之15／15回取締役事業部長國分 正剛15／15回取締役管理部長土橋 一仁15／15回社外取締役(監査等委員)井手 森生15／15回社外取締役(監査等委員)柳澤 賢二15／15回社外取締役(監査等委員)森川 康朗15／15回 （経営会議） 経営会議は、取締役会で決定された経営方針に基づき、業務執行に関する重要な事項を協議しております。原則として週１回開催し、決議事項については次回の取締役会にその旨と内容を報告いたします。 当事業年度においては販売用不動産・仕掛販売用不動産・固定資産の取得、入札の参加、借入、重要な組織の編成、適時開示、予算の検討、リスク検討、取締役会への付議事項などについて審議いたしました。（指名・報酬諮問委員会） 指名・報酬諮問委員会については「c．内部統制システムの整備の状況（指名・報酬諮問委員会の体制）」に記載のとおりであります。 当事業年度においては取締役（監査等委員であるものを除く）の選解任案、取締役（監査等委員であるものを除く）の役員報酬案を審議し、答申しております。役職名氏名指名・報酬諮問委員会出席状況社外取締役(監査等委員)柳澤 賢二2／2回社外取締役(監査等委員)井手 森生2／2回社外取締役(監査等委員)森川 康朗2／2回取締役社長(代表取締役)諸藤 敏一1／2回 ② 取締役の定数 当社の取締役の定数は12名以内、うち監査等委員である取締役の定数は４名以内とする旨を定款に定めております。③ 取締役選任の決議要件 当社は、取締役の選任について、監査等委員である取締役とそれ以外の取締役を区別し、その決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行い、かつ累積投票によらない旨を定款に定めております。④ 取締役会において決議できる株主総会決議事項a．自己株式の取得 当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議により市場取引等により自己の株式を取得することができる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とすることを目的としております。b．中間配当 当社は、取締役会の決議によって、毎年７月31日の最終の株主名簿に記載又は記録された株主又は登録株式質権者に対し、中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。これは、株主への機動的な利益還元の実施を可能とすることを目的としております。⑤ 取締役及び監査役であった者の責任免除 当社は、取締役会の決議によって、取締役（取締役であったものを含む）の会社法第423条第１項の賠償責任について、善意でかつ重大な過失がない場合には、法令の定める限度額の範囲内で、その責任を免除することができる旨を定款に定めております。これは取締役が職務を遂行するに当たり、その能力を十分に発揮して、期待される役割を果たしうる環境を整備することを目的としております。 また、監査等委員会設置会社移行前の行為に関する会社法第423条第１項所定の監査役であった者

（４）【役員の報酬等】① 役員の報酬等の額又はその算出方法の決定に関する方針に係る事項 当社は、2020年11月10日に「指名・報酬諮問委員会」を設置しました。監査等委員でない取締役の報酬は、透明性と客観性を高めるために、指名・報酬諮問委員会にて審議し、その決定を取締役会に委ねております。監査等委員である取締役の報酬金額の決定については、監査等委員である取締役の協議により行っております。なお、指名・報酬諮問委員会は、委員の過半数を社外取締役で構成し、取締役社長が作成する配分案を適正に審議しております。取締役報酬等の方針につきましては、2021年１月12日付で指名・報酬諮問委員会にて了承を得ております。取締役報酬等の方針は、以下のとおりであります。（監査等委員でない取締役） a．監査等委員である取締役を除く取締役の報酬等は、その年額（総額）を株主総会に付議して承認を得る。 b．業務執行取締役の報酬等は、固定報酬及び業績連動報酬とし、非業務執行取締役の報酬等は固定報酬とする。 c．取締役社長は、別に定めた「役員報酬等の運用基準」に基づき、経営計画及び各取締役の業績評価、選任理由を勘案し、当該事業年度に係る取締役の個人別の報酬等の配分案を策定する。取締役社長は、指名・報酬諮問委員会及び監査等委員会に上記配分案を提示し、各委員会が当該配分案について決定方針との整合性を含めた多角的な検討を行っているため、取締役会も基本的にその答申を尊重し決定方針に沿うものであると判断する。 d．業績連動報酬等に係る業績指標は、当事業年度の経営計画の税金等調整前当期純利益の達成である。当該指標を選択した理由は、当社グループの持続的な成長を図るメルクマールが、連結損益の継続的な予算達成としているためである。また、経営計画の税金等調整前当期純利益額の達成に基づき、過去の支給実績や貢献度などを総合的に勘案の上、指名・報酬諮問委員会への諮問、答申を踏まえて決定する。 e．取締役会は、中長期的なインセンティブ報酬等が必要と判断した場合、中期経営計画の内容を勘案した上、適切なリスクテイクを支援するとともに株主利益の向上に資することを目的として制度設計を行う。 f．取締役会は、株主総会での選任決議後、各取締役の報酬等を決定する。（監査等委員である取締役） a．監査等委員である取締役の報酬等は、その年額（総額）を株主総会に付議して承認を得る。 b．監査等委員である取締役の報酬等は、固定報酬とする。 c．監査等委員である取締役の報酬等の配分は、「役員報酬等の運用基準」に基づき、監査等委員の協議により決定し、取締役会に報告する。 また、取締役（監査等委員であるものを除く。）の報酬等の額及び監査等委員である取締役の報酬等の額は、2015年４月23日開催の第25期定時株主総会において、それぞれ年額200,000千円以内及び年額30,000千円以内と決議しております。② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数区 分報酬等の総額（千円）報酬等の種類別の総額（千円）対象となる役員の員数（人）基本報酬業績連動報酬監査等委員でない取締役（社外取締役を除く）96,60096,600－5監査等委員である取締役（社外取締役を除く）－－－－社外役員9,0009,000－3③ 役員ごとの連結報酬等の総額等 連結報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

５【従業員の状況】（1）連結会社の状況 2025年１月31日現在セグメントの名称従業員数（人）ファミリーマンション販売事業16(－)資産運用型マンション販売事業17(－)不動産賃貸管理事業11(－)ビルメンテナンス事業10(27)報告セグメント計54(27)全社（共通）26(－)合 計80(27)（注）1．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。2．全社（共通）として記載されている従業員数は、企画・管理部門に所属しているものであります。（2）提出会社の状況 2025年１月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）70(－)40.88.35,398 セグメントの名称従業員数（人）ファミリーマンション販売事業16(－)資産運用型マンション販売事業17(－)不動産賃貸管理事業11(－)ビルメンテナンス事業－(－)報告セグメント計44(－)全社（共通）26(－)合 計70(－)（注）1．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。2．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金（通勤手当を除く）を含んでおります。3．全社（共通）として記載されている従業員数は、企画・管理部門に所属しているものであります。（3）労働組合の状況 労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。（4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

４【関係会社の状況】名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社）株式会社アールメンテナンス福岡県福岡市中央区20,000ビルメンテナンス事業（注）1（所有）100.0主に当社所有賃貸ビルの管理を受託。役員兼任１名。（連結子会社）みらい保証株式会社福岡県福岡市中央区9,990不動産賃貸管理事業（注）1（所有）100.0主に当社の賃貸管理物件の家賃債務保証を受託。役員兼任２名。（連結子会社）株式会社コーセーアセットプラン（注）2福岡県福岡市中央区15,000－（所有）76.7清算人兼任１名（その他の関係会社）株式会社ＴＭＩトラスト福岡県福岡市中央区3,000有価証券の保有及び運用並びに不動産の賃貸（被所有）20.7当社へ賃貸管理を委託。役員兼任１名。（注）1．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。2．株式会社コーセーアセットプランについては、2020年４月17日をもって解散を決議し、清算手続き中であります。

３【配当政策】 当社の配当政策は、当社制定のコーポレート・ガバナンス基準により、連結配当性向30％を重要な指針とし、株主資本の水準を勘案して決定することを基本方針としておりますが、利益の減少を鑑み、株主還元の充実を図るため、当期は配当性向30％の方針を排除した配当を行います。 当社は、期末配当として年１回の剰余金の配当を行うことを基本方針としており、期末配当の決定機関は株主総会であります。 当事業年度（2025年１月期）の期末配当につきましては、上記の配当政策を踏まえ、１株当たり24円を実施することを決定いたしました。 なお、当社は、会社法第454条第５項の規定に基づき、「取締役会の決議により毎年７月31日を基準日として、中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（円）１株当たり配当額（円）2025年４月24日243,761,13624定時株主総会決議

６【研究開発活動】 該当事項はありません。

２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。（1）提出会社2025年１月31日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（人）建物土地（面積㎡）リース資産その他合計本社（福岡市中央区）ファミリーマンション販売事業資産運用型マンション販売事業不動産賃貸管理事業その他の事業事務所66,54475,179(849.09)26,0132,803170,54265(－)グランフォーレプライム西新店舗（福岡市早良区）不動産賃貸管理事業賃貸施設1,9526,341(47.74)－08,293－(－)ＧＦ－ＳＱＵＡＲＥ大名ビル（福岡市中央区）不動産賃貸管理事業賃貸施設32,937243,330(376.35)－0276,268－(－)グランフォーレ春日原店舗（福岡県大野城市）不動産賃貸管理事業賃貸施設7,9853,220(31.35)－－11,205－(－)ＧＦ－ＬＯＧＩ基山センター（佐賀県三養基郡基山町）不動産賃貸管理事業賃貸施設61,474852,727(8,220.83)－－914,201－(－)東京支店（東京都千代田区）ファミリーマンション販売事業その他の事業事務所－－(62.06)－1901905(－)(注）1．帳簿価額のうち「その他」は、構築物及び工具器具備品であります。2．本社の土地面積には、賃貸事務所の賃貸借により使用している契約面積303.18㎡を含めて記載しております。3．東京支店の土地面積は、賃貸借により使用している契約面積を記載しております。4．従業員数の（ ）は、平均臨時雇用者数（パートタイマー）を外書しております。 （2）国内子会社2025年１月31日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（人）建物土地(面積㎡)リース資産その他合計株式会社アールメンテナンス南福岡事業所（福岡市博多区）ビルメンテナンス事業事務所1,509－(207.90)－－1,50910（27） （注)1．土地面積は、賃貸借により使用している契約面積を記載しております。2．従業員数の（ ）は、平均臨時雇用者数（パートタイマー）を外書しております。

（３）【監査の状況】① 監査等委員会監査の状況 当社における監査等委員会監査は、社外取締役である監査等委員３名が行っております。監査等委員会監査は、監査等委員会が定めた監査方針及び監査計画に基づき、当社グループの内部統制システムを通じて業務及び財産の状況を監査しております。また、選定された監査等委員が、会計監査人と年４回以上面談を行うほか、毎月１回以上開催する監査等委員会に内部監査担当及び監査等委員会の補助者を出席させ、監査結果の確認、情報交換並びに意見交換を行うとともに、必要に応じて監査及び調査の指示を行っております。 なお、監査等委員である取締役 井手森生氏は、公認会計士であり、財務及び会計に関し相当程度の知見を有しております。 当事業年度において、当社は監査等委員会を15回開催し、各監査等委員の出席状況は以下のとおりであります。氏名出席回数／開催回数備考井手 森生15／15回 出席率 100％柳澤 賢二15／15回 出席率 100％森川 康朗15／15回 出席率 100％ 監査等委員会における具体的な検討内容として、監査方針及び監査計画、内部統制システムの整備状況と運用状況、会計監査人の評価及び再任の決定、監査報告の作成等の審議、監査等委員会補助者からの活動報告等について検討を行いました。 監査等委員会では、代表取締役を始め各取締役、子会社の代表取締役及び監査役との面談を実施し、経営に係る課題や見通し、各部署の業務執行状況並びに課題等についてヒアリングを行っております。 また、当社は常勤監査等委員を選定しておりませんが、「(1)コーポレート・ガバナンスの概要 ①企業統治の体制の概要 b．当該体制を採用する理由」及び「(2)役員の状況 ③社外取締役による監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係」に記載のとおり、監査等委員会補助者や内部監査部門との連携を密にし、意思の疎通・情報共有を図っております。② 内部監査の状況 当社の内部監査は、業務執行から独立した立場で当社グループの業務遂行状況を監査し、コンプライアンスの周知徹底とリスク管理体制の強化を図っております。 内部監査担当者は毎期制定される「財務報告に係る内部統制実施基準」、内部統制基本方針を含む会社の経営方針、制度、諸規程及び関係法令等に基づき内部監査計画を作成し、内部監査を実施いたします。内部監査実施後、作成した監査報告書は社長の承認を受け、被監査部門の責任者へ監査結果が通知されます。監査報告書に助言・勧告等がある場合、通知を受けた被監査部門の責任者は、改善状況を記載した回答書を提出し、内部監査担当者は、その改善実施状況を確認の上、社長に報告いたします。 また、内部監査担当者は、監査等委員会及び会計監査人と連携を図り、情報収集、意見の交換を行い、監査結果及び改善状況を監査等委員会において報告を行うとともに、監査等委員会の指示に基づく監査を実施いたします。③ 会計監査の状況a．監査法人の名称 有限責任監査法人トーマツb．継続監査期間 2009年１月期以降c．業務を執行した公認会計士 指定有限責任社員 業務執行社員 野澤 啓 指定有限責任社員 業務執行社員 窪田 真d．監査業務に係る補助者の構成 当社の会計監査業務に係る補助者は、公認会計士５名、公認会計士試験全科目合格者２名、その他６名であります。 e．監査法人の選定方針と理由 監査等委員会では会計監査人の選定に際し、体制、実績のほか、会計監査に係る取り組み状況、情報交換等を通じた専門性・独立性の有無確認等により、当社会計監査人としての適格性・妥当性を評価し決定しております。 監査等委員会は会計監査人の職務の執行に支障がある場合等、その必要があると判断した場合は、株主総会に提出する会計監査人の解任又は不再任に関する議案の内容を決定し、取締役会は当該決定に基づき、当該議案を株主総会へ提出いたします。 また、監査等委員会は会計監査人が会社法第340条第１項各号に定める項目に該当すると認められる場合は、監査等委員全員の同意に基づき会計監査人を解任いたします。この場合、監査等委員会が選定した監査等委員は、解任後最初に招集される株主総会において、会計監査人を解任した旨とその理由を報告いたします。f．監査等委員及び監査等委員会による監査法人の評価 監査等委員及び監査等委員会は、監査法人による会計監査が適正に行われているかどうかを確認し、評価を行っております。また、監査等委員会は監査法人の再任に関する決議をしておりますが、監査法人から監査計画・監査の実施状況・職務の遂行が適正に行われていることを確保するための体制・監査に関する品質管理基準の報告を受け、双方向のコミュニケーションを通じて、評価いたしております。④ 監査報酬の内容等a．監査公認会計士等に対する報酬 区分前連結会計年度当連結会計年度監査証明業務に基づく報酬（千円）非監査業務に基づく報酬（千円）監査証明業務に基づく報酬（千円）非監査業務に基づく報酬（千円）提出会社22,000－23,000－連結子会社－－－－計22,000－23,000－b．監査公認会計士等と同一のネットワークに属する組織に対する報酬（ａ．を除く） 該当事項はありません。c．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容 該当事項はありません。d．監査報酬の決定方針 当社の監査公認会計士等に対する監査報酬等の額の決定は、監査等委員会において、その監査計画の内容、職務遂行状況及び報酬見積りの算出根拠等を検討し、適切と判断して同意できる水準であることを基本方針としております。e．監査等委員会が会計監査人の報酬等に同意した理由 監査等委員会は、有限責任監査法人トーマツの報酬等について、取締役、社内関係部署及び会計監査人からの必要な資料の入手や報告の聴取を通じて、会計監査人の監査計画の内容、従前の事業年度における職務執行状況や報酬見積りの算出根拠などを検討した結果、報酬等の額は妥当と判断し、会社法第399条第１項に基づき同意しました。

（５）【株式の保有状況】① 投資株式の区分の基準及び考え方 取引相手との関係強化や発展を図る目的で保有する場合を純投資目的以外の目的である投資株式、それ以外を純投資目的で保有する投資株式としております。② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容 当社は、取引関係の維持・発展を目的とした取引先持株会への加入を除き、純投資目的以外の目的である投資株式を原則として保有しません。 取得する場合は、取締役会の審議により、保有の意義、当該株式に係る議決権行使の基準を明確にするとともに、毎年、その合理性や見通しを検証しこれを公表いたします。保有継続の判断基準として具体的な検討項目は以下のとおりです。ア．取引関係の有無イ．保有しない場合の取引の存続・安定性等に係るリスクウ．保有を継続した場合のメリットの継続性・今後の取引の見通し・保有リスク・保有コストエ．株価、配当b．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式166非上場株式以外の株式－－（当事業年度において株式数が増加した銘柄） 該当事項はありません。（当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。c．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報 該当事項はありません。③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。

２【沿革】年 月事 項1990年12月不動産の売買及び賃貸の仲介を目的として、福岡市東区千早二丁目４番10号に株式会社エステート栄和を設立（資本金20,000千円）1992年８月株式会社コーセーに商号変更福岡市中央区赤坂二丁目６番270－５号に本店移転1992年９月宅地建物取引業免許（福岡県知事（1）第12299号）取得1993年５月自社分譲物件「ラフォーレ」シリーズを販売開始1994年４月福岡市中央区薬院一丁目６番９号福岡ニッセイビル４階に本店移転1996年１月当社物件購入者に対する購入資金の貸付を目的として、当社の100％子会社有限会社コーセーホームネットを設立2001年３月子会社有限会社コーセーホームネットにおいて不動産賃貸管理事業を開始2001年９月自社分譲物件の資産運用型マンションを販売開始2002年11月福岡市中央区舞鶴二丁目２番11号に本店移転子会社有限会社コーセーホームネットを株式会社に組織変更2005年１月株式会社コーセーアールイーに商号変更、福岡市中央区赤坂一丁目15番30号に本店移転子会社株式会社コーセーホームネットの解散を決議し、不動産賃貸管理事業は当社で譲り受け2005年３月自社分譲物件「グランフォーレ」シリーズを販売開始2005年６月株式会社コーセーホームネットの清算結了2006年２月東京都中央区日本橋三丁目３番３号に東京支店設置2006年４月東京都新宿区西新宿三丁目２番11号に東京支店移転2006年６月宅地建物取引業免許（国土交通大臣（1）第7271号）取得2007年８月福岡証券取引所に株式を上場2008年２月連結子会社 株式会社コーセーアセットプラン設立2009年４月2012年４月2013年７月 2014年２月2016年９月2017年10月2020年４月2022年４月2024年２月2024年６月東京都千代田区神田美土代町９番７号に東京支店移転大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場株式会社アールメンテナンスの全株式を取得し完全子会社化株式上場市場を東京証券取引所市場第二部へ変更東京証券取引所市場第一部に指定連結子会社 株式会社コーセーアセットプランの解散を決議し、事業は当社で譲り受け東京証券取引所スタンダード市場へ移行みらい保証株式会社の全株式を取得し完全子会社化東京都千代田区神田淡路町２丁目105番地に東京支店移転